'1층엔 편의점, 2~4층엔 원룸이 들어선 건물을 올리면 1년에 받는 임대료는 대략 얼마나 될까'

누구나 한번쯤은 건물주가 되는 달콤한 상상에 잠겨 이런 생각을 해봤을법 하다. 그런데 이런 소규모 건물 짓기가 말처럼 쉽지는 않다. 지을 자리를 보는 안목은 물론 지목, 건물 규모, 관련 건축법 등을 다 따져봐야하는 데다 주차장부터 옥상까지의 면적과 구성도 어떻게 해야 할지를 정교한 계산을 통해 결정해야 하기 때문이다. 전문가가 아니라면 엄두를 내기 힘든 일이다. 설령 주변에 전문가가 있다고 해도 손사래 칠 게 뻔하다. 수천평 규모가 아닌 이상 수수료가 얼마 나오지 않기 때문에 맡기를 꺼려할 수 있다.

그렇다고 아예 방법이 없는 건 아니다. 땅 개발 시 뭘 지어야 하고 이를 통해 얼마나 벌 수 있는 지 알려주는 'AI(인공지능)지관겸 건축가'가 개발됐기 때문이다. 이름하여 '랜드북'이 그것이다. 전통적인 토지 평가가 땅이 담보로 잡혔을 때 담보가치 평가에 그쳤다면, 이 서비스는 한발 더 나아간 서비스를 제공한다.

이를 개발한 스페이스워크의 조성현 대표는 머니투데이 유니콘팩토리와 만나 "부동산 개발은 소수 개발업자만의 영역으로 여겨졌던 게 사실"이라며 "랜드북을 펼치면 원하는 땅과 개발에 필요한 정보를 발품을 팔지 않고도 단 몇 분만에 얻을 수 있고, 전문가의 도움 없이 부동산 개발에 따른 사업성 평가와 개발 계획까지 수립할 수 있다"고 밝혔다. 스페이스위크는 KB금융그룹의 스타트업 지원센터인 KB이노베이션허브의 'KB스타터스'로 선발돼 클라우드 활용, 투자자 연결, 해외시장 진출 등을 지원받고 있는 프롭테크(proptech·부동산과 기술의 합성어) 스타트업이다.

랜드북은 AI가 해당 토지의 형태와 용도, 용적률, 건폐율 등의 조건과 제약 사항 등을 전부 파악해 자동으로 신축 건물 도면을 작성한다. 또 주변 분양가, 임대료 등 시세를 고려해 건물에서 얻을 수 있는 수익도 예측한다. 이뿐 아니라 중·소규모 토지·건물 개발에 필요한 사업성 분석 보고서도 만든다. 이미 다수의 건축설계사무소 등에서 소형주택·상업시설·오피스텔 개발 사업성 검토서비스를 활용 중이라고 한다.

스페이스워크는 2020년 1월 총 100억원대 시리즈A 투자 유치에 성공했다. 투자에 참여한 투자사 중엔 우미건설과 같은 중견건설사도 포함돼 있었다. 조 대표는 "서울만 보더라도 200평 이하 땅이 90%인데다 최근 들어 기존 건설사들도 큰 땅이 없어 500평 단위 중소형 개발사업에 진입하기 시작했다"며 "랜드북은 이런 시장에 진입하고자 하는 기업들에게 필요한 정보와 리소스를 제공할 수 있다"고 말했다. B2C뿐만 아니라 B2B로의 확장도 고려하고 있다는 설명이다.

스페이스워크는 랜드북을 응용개발해 도시재생사업의 일환인 '가로주택 정비사업(부지 1만㎡ 미만 지역에 노후된 주택과 주거환경을 정비하는 사업)'의 추진 가능성 및 사업성을 분석하는 '엘비디벨로퍼', 붕괴 위험이 있는 노후 건물을 탐색하는 '랜드북세이프티' 등의 솔루션을 추가 개발했다. 조 대표는 "엘비디벨로퍼의 경우 서울주택도시공사, 경기도시공사 등에서 이미 도입해 쓰고 있다"고 귀띔했다.

스페이스워크는 올해 상반기 중 3차원(D) 랜더링을 통해 입체감을 살린 건물 모델링 서비스를 추가하고, 이 건물을 지었을 때 향후 시세가 얼마까지 형성될지를 예측하는 서비스도 제공할 예정이다.

한편, 조 대표는 서울대 건축학을 전공했지만 컴퓨터 공학 수업도 함께 청강하면서 컴퓨터 프로그래밍 실력을 키워왔다. 창업 전인 2013년, 대학 동기 3명과 함께 '경계없는 작업실'이라는 건축사무소를 운영하면서 부동산에 ICT(정보통신기술)을 접목하면 더 나은 서비스가 나올 것이라고 생각했고 2016년 구글의 바둑 AI '알파고'와 이세돌 9단의 대국을 보면서 AI로 부동산 시장 판세를 바꿀 서비스를 만들어 봐야겠다는 마음을 먹었다고 한다.

그는 "2021년엔 VR(가상현실) 모델하우스 보급이 일반화될 정도로 보수적인 부동산 시장도 코로나19(COVID-19)로 인해 빠른 체질전환이 이뤄졌고, 프롭테크의 가능성을 엿본 한해였다"고 평가하면서 "스페이스워크는 부동산 정보 전산화 등 프롭테크 시장 확대에 계속 기여할 것"이라고 말했다.



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