2025년까지 서울 및 분당 오피스의 공실률이 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다. 오피스 공급량이 제한적인데다 급격한 금리 상승과 물가인상 여파가 겹치면서 공실률이 낮게 유지될 것이라는 전망이다.

상업용 부동산 컨설팅 업체 에이커트리는 31일 '2023년 4분기 오피스 시장 보고서'를 향후 오피스 시장 방향을 이렇게 전망했다. 보고서에 따르면 2023년 4분기 서울 3만3058㎡ 이상 오피스의 공실률은 1.96%다. 2021년 4분기부터 자연공실률 이하를 유지하고 있다.

권역별로는 CBD(종로구 중구) 1.37%, GBD(강남구 서초구) 1.97%, YBD(영등포구 여의도동) 3.80%, ETC(서울기타) 1.54%, BBD(분당판교) 0.07%로 집계됐다. YBD는 서울 여의도 앵커원 빌딩 공급으로 1%대에서 3%대로 상승했지만, 올해 1분기부터 점차 안정화될 것으로 보인다.

낮은 공실률이 유지되는 가장 큰 이유는 2021~2023년 최근 3년 제한적인 오피스 공급량 때문이다. 최근 3년 연평균 오피스 공급량은 85만9504㎡로 이전 10년(2011~2020년) 연평균(128만9256㎡)의 67% 수준이다. 이 중 CBD, GBD, YBD의 임대시장 공급량은 더욱 제한적이었다.

향후 5년(2024~2028년) 연평균 공급량은 104만4628㎡로 2026년부터 주요 3개 권역인 CBD 공급량 증가가 예정돼 있다. ㅡ러나 다수의 인허가 물량은 급격한 금리상승과 물가상승의 여파로 준공시점이 다소 지연될 것으로 보여 현재와 같은 낮은 공실률이 유지될 전망이다.

한편, 금리와 물가를 반영한 실질임대료는 최근 2년 동안 크게 오른 것으로 나타났다. 금리 인상이 본격화된 2021년 3분기 전년동기 대비 3.9%였던 실질임대료 상승률은 2023년 2분기 20%로 크게 올랐다. 에이커트리 관계자는 "신규공급 감소에 따른 공실률 하락과 금리 상승 때문"이라며 "하반기부터는 실질임대료 상승률이 둔화되고 있는 모습이 관찰된다"고 말했다.

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