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월급쟁이 직장인도 서울 여의도 한복판 마천루의 건물주가 될 수 있는 방법이 있다. 리츠(REITs)다. 리츠는 개인 및 기관투자자의 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 배당하는 상품이다. 한국리츠협회에 따르면 올해 5월말 국내 운영 중인 리츠는 375개, 운용자산(AUM)은 98조원에 달한다.

리츠 시장을 주도하는 건 기관투자자와 소수의 자산가를 중심으로 한 사모리츠다. 국내 리츠 시장의 93.9%(352개)가 사모리츠다. 일반 투자자들이 접근할 수 있는 상장 공모리츠는 23개(AUM 23조원)다. 이마저도 상장 공모리츠 열풍이 불었던 2021년(18개) 이후 5개가 늘어나는데 그쳤다. 시가총액 역시 2021년 7조2628억원에서 7조8554억원으로 제자리 걸음이다.

일반 투자자들도 '그들만의 리그' 사모리츠에 투자할 수 있는 방법은 없을까. 2020년 설립된 파이퍼블릭은 일반 투자자도 사모리츠에 투자할 수 있는 모바일 플랫폼 '리얼바이'를 개발 중이다.
'그들만의 리그' 사모리츠 시장…DX로 소액투자도 OK

이호승 파이퍼블릭 대표가 리얼바이 개발을 결심한 건 2020년이다. 당시 미래에셋자산운용에서 대체투자운용역으로 일하던 이 대표는 1000억원짜리 상업용 부동산 투자상품을 검토했다. 이 대표는 "500억원은 사모, 500억원은 공모로 진행하는 상품으로 같은 시점에 투자를 집행하지만 수익률이 크게 차이났다"며 "이유는 공모 상품의 높은 수수료율 때문이었다"고 설명했다.

공모리츠는 불특정 다수를 대상으로 한다. 투자자 수가 49인 이하로 제한된 사모리츠와 달리 투자자 수가 많다. 운영관리 비용이 많이 들고, 수수료율도 높을 수 밖에 없다. 사모리츠를 운영하는 자산관리회사(AMC) 입장에서도 원활한 관리를 위해 많은 투자자를 원치 않는다.

이 대표는 "이런 문제 탓에 우량한 사모리츠들이 개인한테 흘러들어가기 어려운 구조"라며 "높은 수수료율 문제를 디지털전환(DX)를 통해 풀어보고자 했다"고 말했다.

이 대표는 AMC가 투자자를 대상으로 진행해야 하는 상품 설명, 투자 집행 등의 업무를 리얼바이로 구현했다. 리얼바이는 기존 사모리츠에서 AMC가 투자자와 일대일로 해결해야 했던 상품 설명, 자산 매각 등 투자 의사결정에 필요한 전자투표를 DX로 전환한 모바일 플랫폼이다.

이 대표는 "모바일 플랫폼으로 운용 관리에 필요한 인건비를 줄일 수 있다"며 "어려운 리츠 투자설명서를 자체 분석 엔진을 통해 소비자들도 쉽게 이해할 수 있도록 시각화했다"고 말했다.

리얼바이에서 투자할 수 있는 상품은 재간접 리츠다. 재간접 리츠란 이미 조성된 사모리츠 혹은 사모부동산펀드의 지분증권을 담은 상품이다. 이 대표는 "재간접을 통해 자산관리 부분은 전문성 있는 AMC에게 맡기고 우량한 투자 상품을 공급하기 위해서다"라고 말했다.

"사모리츠 구멍 메우는 리얼바이"…AMC·NH도 반했다

리얼바이에 국내 주요 AMC들도 반응했다. 현재 코람코자산신탁, 마스턴투자운용, 하나대체투자자산운용, 디앤디인베스트먼트, 제이알AMC 등과 사모리츠 소싱을 위한 업무협약(MOU)을 맺었다.

이 대표는 "기관투자자들을 중심으로 하는 AMC들도 사모리츠를 조성할 때 소액의 자금이 모자랄 때가 있다"며 "이렇게 비는 부분을 메워줄 수 있는 게 리얼바이의 역할"이라고 설명했다.

NH투자증권도 파이퍼블릭의 아이디어에 큰 기대를 보내고 있다. 이 대표는 "사업 초기 신탁 수익증권화 사업을 검토했을 때부터 NH투자증권과 인연을 맺었다"며 "이후 리츠 플랫폼으로 사업을 전환한 이후에도 큰 신뢰를 보내주며 적극적으로 지원해주고 있다"고 말했다.

이어 "현행 규제로 사업 전환이 불가피한 상황에서 발 빠르게 돌파구를 찾아나서는 모습이 긍정적으로 평가를 받은 것 같다"며 "NH오픈비즈니스허브로도 연결된 것 같다"고 덧붙였다. NH오픈비즈니스허브는 스타트업을 발굴, 육성하는 NH농협은행의 오픈이노베이션 전문랩이다.

NH투자증권 (13,500원 ▲10 +0.07%)은 최근 파이퍼블릭이 혁신금융서비스 지정 신청서를 공동으로 작성하는 과정에서 발 빠르게 움직이며 지원했다. 계좌관리와 공동 프로모션 부문에서도 협력할 계획이다.

이 대표는 "리얼바이는 성과 연동형 보수체계로 투자 수익률이 5% 이하면 수수료를 일체 받지 않는다"며 "일반 투자자들에게 좋은 자산을 선보이는 게 목표"라고 말했다.



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